上海樓市依然火熱。

“多個(gè)樓盤(pán)高積分，浦東12個(gè)樓盤(pán)只有一個(gè)沒(méi)有觸發(fā)積分；浦東森蘭星河灣認(rèn)籌兩天1923組客戶(hù)，周邊二手房與新房?jī)r(jià)格更是出現(xiàn)倒掛3萬(wàn)多元/平方米情況。”有購(gòu)房者稱(chēng)。

5月31日，上海發(fā)布第三批次集中供應(yīng)項(xiàng)目情況：約45個(gè)共12721套住房將入市，上海第二批房源47個(gè)樓盤(pán)認(rèn)籌已接近尾聲，開(kāi)始陸續(xù)公布入圍分，“高積分”正成上海新房市場(chǎng)熱論焦點(diǎn)。

一手房認(rèn)購(gòu)火熱，二手房市場(chǎng)熱度同樣居高不下。近日，上海豪宅復(fù)興瓏御成交兩套豪宅，其中一套197平方米的買(mǎi)家總支出4080萬(wàn)元，單價(jià)20.7萬(wàn)元/平方米；同地段同面積的新房售價(jià)約為2700萬(wàn)元，“賣(mài)舊買(mǎi)新”相當(dāng)于凈賺1300萬(wàn)元。

對(duì)于近期上海一二手房市場(chǎng)表現(xiàn)，中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海采訪時(shí)表示，“上海樓市其實(shí)一直處于高位，沒(méi)有真正下去”。

多盤(pán)入圍現(xiàn)“高積分”

今年的上海樓市，在經(jīng)歷第一批次樓盤(pán)認(rèn)籌中存在“全款”“挑客”等行為被各區(qū)房管局緊急叫停后，相比第一批次樓盤(pán)認(rèn)籌時(shí)冷清，第二批次新房市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)熱度迅速上升。

來(lái)自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的一周（5月24日—5月30日），上海商品住宅市場(chǎng)成交面積大幅上升至22.53萬(wàn)平方米，成交規(guī)模上升至24.04萬(wàn)平方米，處于近一年平均水平，環(huán)比大幅上升538%，成交均價(jià)受區(qū)域結(jié)構(gòu)性影響大幅上升至66339元/平方米，環(huán)比大幅上升47.5%。

新房市場(chǎng)火熱程度在多個(gè)樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)中得以體現(xiàn)。浦東新區(qū)一樓盤(pán)銷(xiāo)售對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，“第二批次浦東推出12個(gè)新盤(pán)中目前有9個(gè)觸發(fā)積分，剩下2個(gè)也會(huì)觸發(fā)積分，只有1個(gè)樓盤(pán)沒(méi)有觸發(fā)。”

位于浦東新區(qū)森蘭板塊的森蘭星河灣，認(rèn)購(gòu)之初就已是預(yù)定熱盤(pán)，2020年7月該盤(pán)推出156—239平方米大平層，當(dāng)時(shí)均價(jià)7.95萬(wàn)元/平方米；時(shí)隔不到一年，森蘭星河灣推出的戶(hù)型、單價(jià)與上一批房源相同。該項(xiàng)目樓盤(pán)銷(xiāo)售表示，認(rèn)購(gòu)首日售樓處門(mén)外就排起了長(zhǎng)隊(duì)，認(rèn)購(gòu)僅兩天時(shí)間就有高達(dá)1923組客戶(hù)出現(xiàn)。

內(nèi)環(huán)區(qū)域同樣如此，位于靜安區(qū)的樓盤(pán)中興路壹號(hào)，2020年5月13日一期低調(diào)開(kāi)盤(pán)后，首開(kāi)229套房源認(rèn)購(gòu)僅69組客戶(hù)，認(rèn)籌率約30%；一年后，中興路壹號(hào)二期300套房源認(rèn)購(gòu)355組客戶(hù)，認(rèn)籌率高達(dá)119%，雖未觸發(fā)積分，卻也是開(kāi)盤(pán)即“日光”。

作為上海中心城區(qū)市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)的北外灘板塊項(xiàng)目——弘久新弘北外灘公布的入圍分為73.73分。據(jù)了解，該盤(pán)社保系數(shù)為0.21分/月，社保動(dòng)態(tài)分220個(gè)月滿(mǎn)分達(dá)46.2分，也就是高社保購(gòu)房人群基礎(chǔ)分30分即可入圍。

對(duì)比北外灘高社保動(dòng)態(tài)分，另一個(gè)同樣高積分入圍樓盤(pán)虹橋悅瀾要求更高，公布入圍分78.36分，社保積分系數(shù)為0.12分/月，需達(dá)到78.36分，即使是上海戶(hù)籍已婚無(wú)房家庭也要至少工作13年以上才能入圍；對(duì)于已婚非上海戶(hù)口和上海戶(hù)籍未婚家庭，則需要近20年社保才能入圍。

對(duì)此情況，有購(gòu)房者戲言，“需要活到90多歲才能成為購(gòu)房者”。

價(jià)格倒掛，“賣(mài)舊買(mǎi)新”的購(gòu)房者

新房市場(chǎng)如火如荼的認(rèn)購(gòu)中，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海在中原地產(chǎn)、鏈家上海查閱多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)周邊二手房?jī)r(jià)時(shí)發(fā)現(xiàn)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛正在催生大量“賣(mài)舊買(mǎi)新”置換人群。

以黃浦區(qū)復(fù)興瓏御為例，其最近成交兩套二手房，其中一套成交總價(jià)4080萬(wàn)元，成交均價(jià)近20萬(wàn)元/平方米，周邊同地段新房售價(jià)為2700萬(wàn)元，賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房，能凈賺1300萬(wàn)元。

位于復(fù)興瓏御附近的新盤(pán)黃浦區(qū)翠湖五集銷(xiāo)售經(jīng)理劉女士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海說(shuō)：“附近的二手房普遍在18萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米，新房?jī)r(jià)格每平方米要便宜好幾萬(wàn)元，現(xiàn)在賣(mài)掉舊房全款買(mǎi)新房客戶(hù)還是挺多的”。同時(shí)，劉女士也表示翠湖五集只有40多套房源，要遵守限購(gòu)和積分搖號(hào)規(guī)則，分?jǐn)?shù)高才能參與搖號(hào)，不一定能買(mǎi)到。、從事二手房銷(xiāo)售的佳欣房產(chǎn)林先生對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，附近一手房只有復(fù)興瓏御、建國(guó)里和翠湖五集3個(gè)小區(qū)，次新房普遍在17萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米，周邊20年以上樓齡的二手房也在12萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米。

以森蘭星河灣為例，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海在查閱周邊二手房售價(jià)時(shí)也發(fā)現(xiàn)其附近二手房比新房售價(jià)普遍貴約3萬(wàn)元/平方米。

在5月31日最新公布的第三批次房源中，位于青浦板塊的萬(wàn)科天空之城備案均價(jià)為58600元/平方米，來(lái)自中原地產(chǎn)萬(wàn)科天空之城二手房掛牌價(jià)約9.5萬(wàn)元/平方米。

來(lái)自同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月24日-30日成交戶(hù)型中，90-120平方米戶(hù)型商品住宅、總價(jià)500萬(wàn)-800萬(wàn)元的住宅成交占比最大，為成交主力，占成交總量的38%。

鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，5月鏈家二手房成交4700套，90-120平方米在市場(chǎng)流通最高，總價(jià)800萬(wàn)-1200萬(wàn)元二手房幾乎進(jìn)入成交“橫盤(pán)”階段。

對(duì)于上海的二手房市場(chǎng)發(fā)展，從事多年二手房交易的林先生說(shuō)：“改善類(lèi)客戶(hù)在市場(chǎng)占很大比例，這部分人群中有賣(mài)掉小房換大房，賣(mài)舊房換新房，賣(mài)掉非品牌房買(mǎi)品牌房，賣(mài)掉劣質(zhì)地段買(mǎi)入優(yōu)質(zhì)地段，每一個(gè)一房、二房小房業(yè)主都是潛在的賣(mài)家和買(mǎi)家，包括部分大戶(hù)型業(yè)主也會(huì)賣(mài)舊房換新房。”

同時(shí)林先生表示，2020年全年上海完成舊區(qū)改造完成75萬(wàn)平方米，受益居民3.5萬(wàn)戶(hù)，也就是3.5萬(wàn)個(gè)購(gòu)房需求；2021年舊改工作計(jì)劃完成70萬(wàn)平方米，受益居民3.4萬(wàn)戶(hù)，90%拆遷戶(hù)選擇拿錢(qián)買(mǎi)房，也將有3萬(wàn)多戶(hù)購(gòu)房需求，有25%購(gòu)房需求流向新房，那最后還有2萬(wàn)多戶(hù)購(gòu)房需求流入二手房市場(chǎng)。

對(duì)于近期上海一二手房市場(chǎng)，中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海采訪時(shí)表示，上海樓市其實(shí)一直處于高位，沒(méi)有真正下去，新房市場(chǎng)從認(rèn)購(gòu)到開(kāi)盤(pán)節(jié)奏比較慢，數(shù)據(jù)不明顯，很多樓盤(pán)觸發(fā)積分也說(shuō)明大家對(duì)買(mǎi)房熱情比較高。二手房市場(chǎng)對(duì)比之前高亢的情緒下降一點(diǎn)，二手房掛牌還是在比較多的狀態(tài)，現(xiàn)在房東也愿意談價(jià)，很多房東賣(mài)了舊房去買(mǎi)新房，這樣有足夠付款能力的置換客也是開(kāi)發(fā)商比較喜歡的客戶(hù)。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）